相続登記の義務化と登記申請のポイントについて弁護士が詳しく解説
亡くなった方（被相続人）が所有していた不動産を相続した場合、不動産の名義を相続人に変更する相続登記という手続きを行います。
これまで相続登記は義務ではありませんでしたが、民法や不動産登記法の改正により2024年4月から義務となります。
義務化された後は、正当な理由がないのに相続登記を怠ってしまうと罰則を受ける可能性があるため、きちんと対応することが重要です。
この記事では、相続登記が義務化されることを受け、登記申請のポイントや注意点などを相続に詳しい弁護士が解説します。
被相続人が所有していた土地や建物などの不動産を相続した場合、その不動産の所有権は相続人に移ります。
不動産の所有権が相続人に移ったことに伴い、不動産の名義を被相続人から相続人に変更する手続きを「相続登記」と呼びます。
相続登記をするためには、不動産を相続する人を決めなければなりません。
相続人が複数いて、話し合い（遺産分割協議）で不動産を相続する人を決める場合、相続人全員が合意する必要があります。
また、相続登記の手続きは、戸籍謄本などの必要書類を集め、誤りなく申請書類を作成する必要があるなど非常に繁雑です。
必要書類の発行手数料や国に納める登録免許税（固定資産税評価額の0.4％）といった費用もかかります。
そのため、相続した土地の価値が低く、買い手が見つからないなどの理由から、手間や費用をかけてまで相続登記をしたくないと考える人は少なくありません。
必ず相続登記しなければならないという法的ルールもなかったため、相続登記されないまま放置された不動産が多く存在していました。
このような状況が問題視され、2021年4月に民法や不動産登記法の改正が行われ、相続登記が義務化されました。
相続登記が義務化されたことで、2024年4月以降は、不動産を相続によって取得した場合、3年以内に登記申請する必要があります。
相続登記が義務化された背景として、「所有者不明土地」の問題があります。
所有者不明土地とは、不動産登記簿を確認しても所有者がわからない土地や、所有者がわかっているものの所有者に連絡がつかない土地のことです。
国土交通省が2020年に実施した調査によると、全国にある土地のうち所有者不明土地が約24％を占めています。
所有者不明土地が多く存在することで、次のようなリスクがあります。
所有者不明土地が発生する大きな原因の一つとして、相続登記が行われていないことが挙げられます。
そして、高齢化の進展に伴う死亡者数の増加により、所有者不明土地も増えると予想されていることから、相続登記の義務化に繋がったのです。
相続登記の義務化に伴い、次のようなポイントに注意しなければなりません。
相続により不動産を取得した人は、不動産を相続したことを知ったときから3年以内に相続登記を申請しなければなりません。
もし、遺産分割協議の成立によって不動産を取得した場合は、協議が成立した日から3年以内です。
あくまでも不動産を相続したことを知ったときからなので、家族が亡くなったことや、自分が相続人になったことを知ったときからではありません。
財産のなかに不動産が含まれていることを知らない間は、相続登記の申請をしなければならない3年間の期間はスタートしません。
相続登記の義務化がスタートする2024年4月より前に相続で取得した不動産も、相続登記をしなければならないため注意が必要です。
過去に相続した不動産について相続登記を申請する期限は、次のいずれか遅い方の日から3年以内です。
もし、過去に不動産を相続で取得したものの相続登記を行なっていない場合は、義務化のスタート後、3年以内に申請するようにしましょう。
相続登記が義務化された後は、正当な理由がないのに相続登記を行わないと、10万円以下の過料というペナルティを受ける可能性があります。
過料は行政上の罰則であり刑罰ではないので、過料を支払うことになっても前科が付くわけではありません。
しかし、お金を支払うことを回避するためにも、必ず相続登記を申請するようにしましょう。
過料の対象となるのは、「正当な理由」がないのに相続登記を行わない場合です。そして、正当な理由の例として、次のようなケースが考えられます。
相続登記をしないと、10万円以下の過料というペナルティを受けるだけではありません。次のようなデメリットがあることにも注意が必要です。
相続登記をしていない不動産は、登記簿上の所有者の相続人が共同で所有しているものと扱われます。
そして、相続登記をしないまま相続人のうちの誰かが亡くなると、亡くなった相続人の財産を分け合うための新たな相続が発生します。
新たな相続で相続人となった人も、相続登記をしていない不動産を共有することになるため、相続の当事者が増え、権利関係が複雑になってしまうのです。
相続登記は、相続人全員が合意した遺産分割協議書や、相続人全員の戸籍謄本などが必要なので、相続人が増えると手続きが困難になってしまいます。
相続登記をしていないと、登記簿上は不動産の所有者が亡くなった人のままとなります。
実際の所有者と登記簿上の所有者が一致していないと、不動産を売却したり、借金をするために担保として提供したりすることができない場合があります。
不動産の売却や担保として提供する予定がある場合は、相続登記の手続きを進めておきましょう。
相続人の中に借金を滞納している人がいる場合、その人の債権者が自分の債権を回収するために相続登記の手続きを申請することができます（代位登記）。
代位登記が行われると、借金を滞納している相続人が相続できる持ち分を差し押えられる可能性があります。
遺産分割協議がまとまらず、すぐに相続登記の申請ができないケースもあるでしょう。
このような場合、法定相続人全員の名義で、法定相続分に従って相続登記を申請することができます。
法定相続人は民法で定められた被相続人の財産を相続できる人のことで、法定相続分は相続できる財産の割合のことです。
法定相続分に従って相続登記した後は、遺産分割協議をまとめ、協議で決まった内容に従って登記申請を改めて行うことになります。
しかし、手続きを2度行うことになるため、手間や費用の負担も大きくなってしまいます。このような問題を解消するため、「相続人申告登記」という制度が創設されました。
相続人申告登記とは、以下の2点を法務局（登記官）に申し出ることで、相続登記の義務を履行したことになる制度です。
相続人申告登記は、相続人が複数いる場合でも単独で行うことができますし、法定相続人の範囲や法定相続分の割合を確定する必要もありません。
また、申出人が被相続人の相続人であることがわかる戸籍謄本を提出すれば手続きができます。
手続きにかかる負担が少ないので、遺産分割協議がまとまらない場合は、相続人申告登記を検討してもよいでしょう。
ただし、相続人申告登記はあくまでも、不動産の所有者が亡くなり、自分が相続人になったことを法務局に伝える制度です。
この制度を利用しても不動産の所有権が相続人に移るわけではないので、不動産の売却などを行う場合は、正式に相続登記をしなければなりません。
遺産分割協議により財産の分け方を決める場合、相続人全員の合意が必要です。
しかし、相続人同士で話し合うと感情的になってしまい、協議がまとまらないケースは少なくありません。
特に財産に不動産があると、その不動産を引き継ぎたい、すぐに売却したいなど、相続人によって希望が異なることで争いに発展する可能性もあります。
また、ほかの相続人に言いくるめられたり、相続分が有利になる権利や制度を知らなかったりして、本来もらえるはずの財産がもらえないかもしれません。
財産の分け方で損をしてしまうことを避けるためには、相続に詳しい弁護士に相談、依頼することをおすすめします。
弁護士であれば、法的に認められる相続分を適切に判断することができます。
そして、遺産分割協議に代理人として出席し、損をすることがないよう、ほかの相続人に対して主張してくれるのです。
弁護士法人プロテクトスタンスでは、相続に関して多くのご依頼をお受けし、解決実績が豊富です。
また、司法書士や税理士も在籍しており、不動産の相続登記や相続税の計算・申告など、さまざまな手続きをワンストップでお任せいただけます。
