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皆さま、こんにちは。
いつも弊事務所のコラムをご覧いただきありがとうございます。
虫の鳴き声もいつしか消え、晩秋の冷気を感じる季節になりました。
季節の変わり目に体調を崩されませんようお気を付けください。

賃貸用不動産（マンション、アパートなど）の運用において、もっとも重要なことは、安定的な家賃収入を確保することではないでしょうか。

家賃の滞納を放置すると、管理費（修繕費、固定資産税等）の負担が重なるだけでなく、占拠状態の長期化・固定化を招くこととなります。

滞納者（借主）が生じた場合、
オーナー様がご希望されることは、①建物の明け渡し、②滞納家賃の請求、かと思われます。

しかしながら、滞納家賃全額の支払いを直ぐに受けられる可能性は非常に低いのが現状です。
そこでまずは、滞納者（借主）に不動産から立ち退いてもらい、新たな入居者を獲得して、家賃収入の回復を図るべきです。

そこで今回は、①「建物の明け渡し」について、簡単にご説明させていただきます。

１．任意（交渉）による場合

相手方（借主）と交渉し、以下のような条件で立ち退きの約束をしてもらいます。

・立ち退きまでの期間を設定
（例：次の入居先を決めるのに必要な期間は立ち退きを猶予する）

・滞納家賃の一部・全部免除
（例：立ち退き+3か月分の家賃を支払えば、残りの滞納家賃は免除する。）

・立退料の支払い
（例：引っ越し費用20万円を渡す代わりに即刻立ち退いてもらう）

２．訴訟による場合

任意（交渉）で解決しなかった場合、裁判の手続きを利用して立ち退きを求めます。
大まかな流れとしては、賃料支払いの催告（請求）をした上で、賃貸借契約を解除し、家賃滞納などの事実を立証して、不動産（マンション、アパートなど）の明渡しを求めます。　

判決が確定したにも関わらず、滞納者が自発的に立ち退かなかった場合には、
強制執行（執行官と共に現地を訪れ、占拠者・占拠物を建物の外に移動させます。（鍵が取り換えられていた場合には、専門業者を手配して開錠させることも可能です。）の手続きにより明渡しを実現します。

裁判による場合はもちろんですが、任意（交渉）による場合においても、契約内容にもとづいて交渉を行う必要があり、法的知識と粘り強く相手に迫る交渉力が必要となります。

任意（交渉）の段階から弁護士が介入することにより、裁判をせずに明渡しを実現できる可能性が高くなります。また、仮に交渉が決裂したとしても、交渉段階から証拠を収集していますので、スムーズに訴訟・強制執行に進むことが可能です。