不動産を相続する際の分割方法やよくあるトラブル、生前対策を解説
亡くなった方（被相続人）が残した財産に、実家や土地などの不動産が含まれている場合、分割方法を巡ってトラブルになるケースが少なくありません。
たとえば、不動産を取得したい相続人もいれば、売却したい相続人がいるなど、意見が対立する可能性があります。不動産を取得する相続人が他の相続人にお金（代償金）を支払う方法で、財産の取得分を調整することも可能ですが、今度は不動産の評価を巡って争いになるかもしれません。
また、複数の相続人が不動産の取得を希望していれば共有という手段があるものの、将来的に不動産の管理や処分を巡って対立することがあり得ます。
このように、預貯金など相続人同士で分割しやすい財産に比べ、そのままの状態では分割が難しい不動産は、相続トラブルの原因となりがちです。さらに、不動産の相続は、登記や税金の手続きも無視できません。
今回のコラムでは、不動産の相続時によくあるトラブルや、弁護士に相談するメリットだけでなく、登記や税金に関する注意点から、残された家族が争うことを回避するための生前対策まで詳しく解説。これから相続手続きを進める方はもちろん、将来的な相続への対応が不安な方も、ぜひお読みください。
まずは、被相続人が残した財産に不動産がある場合、どのような方法で相続するか確認しておきましょう。
もし、亡くなった方（被相続人）が遺言書を残していれば、原則として遺言書の内容に従って財産を分け合います。
一方、遺言書が残されていない場合や、関係者の全員が遺言書に従わないことに合意したような場合は、話し合い（遺産分割協議）によって遺産の分割方法を決めていきます。
そして、不動産を相続する際の分割方法には、主に次の4種類があります。
それぞれの方法によって、メリットや注意点が大きく異なります。そのため、不動産の状況や価値、各相続人の希望、他の財産の内容などを踏まえて検討し、適切な方法を選択することが重要です。
現物分割は、不動産や自動車などの財産をそのままの形で取得する方法です。不動産を相続する場面では、次のような例が考えられます。
現物分割は、不動産を手放す必要がないため、実家にたくさんの思い出がある、土地の有効活用を考えているという方にとってメリットがある方法です。また、売却などの手続きが不要なので、手続きにかかる手間や費用を抑えられます。
一方、不動産を相続するかどうか、または、どの不動産を相続するかによって、相続人間で不公平感が生じるケースが少なくありません。
現物分割では公平な相続が難しい場合、次に説明する代償分割や換価分割といった別の方法を検討します。
代償分割は、不動産などの財産を取得した相続人が、他の相続人に対して金銭（代償金）を支払うことで財産の取得分を調整する方法です。
たとえば、相続人が被相続人の長男と長女の2人、財産が3,000万円の価値がある実家のみというケースで、長男が実家を取得する場合、長女へ1,500万円を支払うことで、相続人間の取得分を調整します。
代償分割は、不動産の取得を希望する相続人がいるものの、現物分割では相続人間で不公平感が生じるケースなどで、有力な選択肢となり得ます。
一方、不動産の価値をどのように評価するかを巡り、相続人間で争いとなる可能性があります。また、不動産の価値が高ければ、不動産を取得した相続人が用意する代償金も高額となる点などにも注意が必要です。
換価分割とは、不動産を売却して現金化し、売却代金を相続人で分け合う方法で、不動産の取得を希望する相続人がいない場合などに選択肢となります。
また、現物分割では公平な相続が困難、代償分割で支払う代償金を準備できないといったケースでは、換価分割が現実的な手段と言えるでしょう。
ただし、換価分割を行うかどうかは、次のような点を考慮して検討することが重要です。
不動産を現金に換えることで公平な相続を実現しやすくなりますが、手続きに手間がかかり、金銭面のデメリットも少なくないことを理解しましょう。
共有とは、一つの不動産を複数の相続人が共同で所有する方法です。
不動産を共有する場合、各相続人に持分（所有権の割合）が認められます。たとえば、法定相続分を基準とする場合、被相続人の配偶者と2人の子どもが相続人だと、配偶者が2分の1、2人の子どもは4分の1ずつの持分で、不動産を共有することになります。
共有は、不動産の分割方法を巡る意見がまとまらない状況で、当面の解決策として有効な手段となり得ます。
ただし、不動産の権利関係が複雑となり、不動産の処分や活用が難しくなる場合があるため、共有を行うかどうかは慎重に検討しなければなりません。
不動産の相続には複数の選択肢があるため、財産の内容、不動産の状況や価値、各相続人の希望などを踏まえて、「最適な分割方法を簡単に見つけられる」と考える方もいるでしょう。
しかし、実際には相続人間で意見が対立してしまうことが少なくありません。ここでは、不動産の相続で特に問題になりやすいケースを紹介します。
まず、「不動産を誰が取得するのか」という問題があります。
たとえば、一つの不動産に対して複数の相続人が取得を希望したり、相続人によっては売却を希望したりするなど、意見が対立するかもしれません。また、複数の不動産が残されていても、面積や立地などによって、誰がどの不動産を取得するかについて争いになることも考えられます。
もし、不動産を取得するかどうか、どの不動産を取得するかによって、不公平な相続になる場合、不動産以外の財産を多く譲る、代償金を支払うなどの方法で調整を検討しましょう。
特に、不動産以外に価値のある財産が少ない、不動産ごとに価値の差が大きいといったケースでは、不公平感が生じやすいため注意が必要です。
一つの土地を分筆し、複数の土地として分け合うという手段もありますが、土地が狭くなったり、形状が変わることで使い勝手が悪くなったりすると、価値が大幅に低下する可能性がある点に留意しなければなりません。
不動産を誰が取得するかについて合意できても、次に問題になりやすいのが「不動産をいくらと評価するか」という点です。特に、一部の相続人が不動産の取得を希望する場合にトラブルとなる可能性があります。
不動産には、固定資産税評価額や相続税評価額、公示地価、実勢価格（市場価格）など、評価方法によって複数の価格があり、それぞれ金額が異なります。遺産分割においては、不動産を評価する際の基準に関するルールがあるわけではないため、まずは相続人間で評価方法や評価額について検討します。
不動産を取得したい相続人にとっては、不動産の価値をできるだけ低く評価することで、他の財産を多く取得できたり、負担する代償金を抑えたりすることができます。逆に、不動産を取得しない相続人は、不動産の価値をできるだけ高く評価したいと考えるため、意見が対立してしまうのです。
不動産を手放すことなく公平な相続を実現する方法として、不動産を取得する相続人が、取得しない相続人へ代償金を支払う代償分割は有力な選択肢です。しかし、不動産の評価額や代償金の金額などについて合意に至っても、代償金の支払いが困難となるリスクがあります。
解決策として、代償金を分割払いすることも可能ですが、支払いが滞れば相続人間の関係悪化に繋がるおそれがあります。
代償金の支払いに不安がある場合、不動産の評価額と代償金の金額を見直す、売却して現金化する換価分割に変更するといった手段が考えられます。しかし、納得できない相続人が出てきて、話し合いが長期化する可能性があるため注意しましょう。
不動産を共有する場合、「やはり売却したい」「アパートや駐車場にして収益化したい」など、取り扱いを巡って意見が対立するリスクに注意が必要です。
共有した不動産の処分や活用、管理の方法によっては、共有者の1人が単独で決定できる場合もあれば、各共有者の持分の価格を基準とした過半数の同意や、全員の同意が必要となる場合もあります。
たとえば、不動産全体を売却する際は、共有者全員の同意が必要なため、1人でも反対者がいれば手続きを進められません。また、1人で進めた処分が、実は過半数や全員の同意が必要だったというトラブルが生じる可能性もあります。
さらに、共有者が亡くなった場合、その方の持分が分割される可能性がある点にも注意しなければなりません。
共有者が亡くなると、その方を被相続人とする新たな相続が発生します。もし、亡くなった方に複数の相続人がいると、生前の持分が各相続人に分割されるため、権利関係がさらに複雑となってしまうでしょう。
ほかにも、固定資産税や修繕費など、共有中に発生する税金や費用を誰がどのように負担するかについて、意見が対立するリスクも忘れてはいけません。
これまでに挙げた問題は、誰かが不動産を取得することを想定したものです。一方、不動産が居住地から遠方にある、不便な立地にあるといった理由で、誰も欲しがらない可能性もゼロではありません。
誰も不動産を取得しないのであれば、売却により現金化して分け合う換価分割が選択肢となり得ます。しかし、不動産の価値が低ければ買い手が見つからないどころか、処分費用が財産の総額を上回ることも考えられます。
もし、誰も住みたがらない実家を相続した場合、空き家のまま放置すればよいと考える方がいるかもしれませんが、その対応は避けるべきです。空き家の放置は、建物の倒壊、害虫の発生など、安全面や衛生面のリスクがあるとして、自治体などから改善を求める指導や勧告、命令を受ける可能性があります。
そして、勧告を受ければ固定資産税の負担が増える可能性があるほか、命令を無視すると50万円以下の過料の対象となります（空家等対策の推進に関する特別措置法第30条）。また、建物が倒壊するなどして、近隣住民に何らかの被害が生じれば、相続人が損害賠償を請求されるかもしれません。
不動産の相続を希望しないのであれば、相続する権利を手放す「相続放棄」という手段があります。一方で預貯金など不動産以外の財産も取得できなくなるため、慎重な判断が求められます。
不要な土地を相続した場合は、国に引き取ってもらえる「相続土地国庫帰属制度」の利用を検討してもよいでしょう。ただし、すべての土地が引き取りの対象になるわけではないため、制度の詳細を理解することが重要です。
相続土地国庫帰属制度については、次のコラムで詳しく解説しています。
財産をどのように分け合うか、話し合い（遺産分割協議）で決める場合は、相続人全員の合意が必要です。
そのため、以前から疎遠だったり、仲違いしていたりして、話し合いが難しい相続人がいると合意を得るのが難しくなるかもしれません。音信不通になっており、そもそも連絡が取れないというケースも考えられるでしょう。
なお、遺産分割協議には期限がないため、時間をかけて合意形成を図ることが可能ですが、相続登記や相続税の申告など、期限が定められている手続きも少なくありません。
財産に不動産が含まれている場合、話し合いが難航することを前提に、「相続人は誰か」「話し合いが可能か」といった点を早めに確認することをおすすめします。
連絡が取れない相続人がいたり、連絡しても無視されたりした場合の対応については、次のコラムで詳しく解説しています。こちらもぜひご覧ください。
不動産の相続には、さまざまなトラブルが想定されますが、当事者で対応して解決を目指そうとすると、問題が複雑化して解決が長期化するだけでなく、親族間の関係性が悪くなることも考えられます。
スムーズな解決や納得できる解決を目指すためには、不動産の取得を希望している場合はもちろん、自分以外の相続人が希望している場合も、相続に詳しい弁護士へ相談することをおすすめします。
ここでは、相続問題を弁護士に相談するメリットを整理します。
弁護士に相談することで、相続人それぞれの事情や希望などを踏まえ、現物分割、代償分割、換価分割、共有といった不動産の分割方法から、最善の選択肢をアドバイスしてくれます。
また、不動産の相続によって不公平感が生じる場合は、「他の財産をどのように分け合うか」、「代償金の金額はいくらが妥当か」といった点の検討も任せられます。
もし、不動産の評価について意見が対立している場合は、固定資産税評価額や実勢価格などから、どの価格を採用するべきか相談してもよいでしょう。
相続人同士で直接話し合うことが難しい、意見が激しく対立しているといった場合は、弁護士に交渉の代理人を任せられます。
相続は、単に残された財産をどのように分け合うかを決めればよいとは限らず、生前の被相続人を介護していた、被相続人から多額の資金援助を受けていたなど、過去の事情を考慮する場合もあります。
複雑な判断や法的な知識が求められるケースも少なくないため、当事者だけで話し合うと解決が難しくなったり、意見の溝が埋まらずに仲が悪くなったりするかもしれません。
弁護士に交渉を任せれば、他の相続人に対して法的な視点から冷静に主張することが可能です。納得できる解決を目指し、適切に交渉を進めてくれるでしょう。
他の相続人が交渉に応じようとしない、無理な要求を押し付けて譲歩する気配がないなど、話し合いが困難なケースも少なくありません。
話し合いで解決できなければ、家庭裁判所の遺産分割調停を申し立てて、裁判官や調停委員の仲介によって合意を目指すことが可能です。もし、調停でも合意に至らない場合は審判へ移行し、裁判所に解決方法の判断を仰ぎます。
調停や審判といった裁判所での手続きを有利に進めるには、どのような資料や証拠を揃え、どのように主張を組み立てるかといった点が重要なポイントとなります。
調停や審判に至った場合でも、弁護士に対応を依頼することで納得できる解決を目指せるでしょう。
不動産の相続に関する問題は、取得する人や分割方法、評価額などを決めることができれば解決するとは限りません。
登記や税金に関する手続きがセットとなるケースが多く、弁護士以外の専門家への相談が求められる場合もあります。手続きによっては期限が定められているため、慌てて対応することがないよう、あらかじめ確認しておきましょう。
相続によって不動産を取得した場合、相続登記を行わなければなりません。
相続登記とは、相続に伴い不動産の所有権が被相続人から相続人へ移った際に、不動産の名義を変更する手続きです。
相続登記は2024年4月から義務化されており、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しなければなりません。正当な理由がないのに手続きを怠ると、10万円以下の過料の対象となるため、適切な対応が求められます（不動産登記法第76条の2第1項、同法第164条第1項）。
相続登記が義務化された背景や手続きの注意点、登記申請の期限内に分割方法が決まらない場合の対応などを、次のコラムで解説しています。
不動産も含めた相続財産の総額が「基礎控除額」を上回る場合、原則として相続税を申告する必要があります。基礎控除額は、次の計算式から確認できます。
基礎控除額 ＝ 3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数
たとえば、法定相続人が3人の場合、基礎控除額は4,800万円です。もし、財産の総額が6,000万円なら、4,800万円を上回る1,200万円が課税対象となります。
不動産の価格は評価方法によって複数の種類がありますが、相続税を計算する際は、相続税評価額を確認します。
この点、不動産の相続税評価額は、土地と建物で確認方法が異なるほか、土地については地域によって「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があるなど非常に複雑です。
また、一定の要件を満たすことで「小規模宅地等の特例」が適用されると、土地の評価額が大幅に抑えられます。その結果、相続税の負担を減らせたり、負担自体が不要になったりする可能性がありますが、特例が適用されるかどうかは個別の事情によって異なります。
正確な相続税評価額を確認したり、特例の対象かどうかを判断したりするには、税制に関する専門的な知識が求められます。
さらに、相続した不動産を売却する際に、売却価格が取得費や譲渡費用などを上回ると、相続税だけでなく譲渡所得に対する税金が発生する可能性があります。
なお、不動産の売却時も、特例や特別控除によって税負担を抑えられるケースがあります。どの制度を利用できるか、制度の利用時にどのような資料が必要かといった点を、きちんと把握することが大切です。
相続に関する問題の中でも、遺産分割交渉やトラブルの解決は弁護士の専門領域です。一方、不動産の相続登記は司法書士、相続税の申告は税理士というように、必要な手続きによって専門とする窓口が異なります。
そのため、手続きごとに別々の事務所へ相談・依頼をする場合、それぞれの窓口で一から状況を説明し直さなければならず、大きな負担となってしまいます。また、各専門家への連携がうまく取れていないと、手続きの漏れや二重の手間が生じるおそれもあります。
不動産の相続だけでなく、その先にある登記や税金に関する対応も見据え、相談先を検討することも大切です。
ここまで、不動産を相続する際に起こりがちなトラブルや、弁護士へ相談するメリットなどを解説しました。
一方、不動産を所有している方が生前に対策しておくことで、トラブルを回避できたり、相続にかかる手続きの手間を軽減できたりする可能性が高くなります。
ここからは、不動産を安心して残すために、生前に実施できる対策について解説します。自身が残した不動産を巡り、大切なご家族が争ってしまうことがないよう、どのような準備ができるか確認しておきましょう。
まずは、所有している不動産をどのように扱うか、家族で話し合っておくことが考えられます。たとえば、次のような点について、あらかじめ確認しておくとよいでしょう。
事前に家族で話し合っておくことで、相続が発生した後の認識のずれを減らせる可能性があります。もし、一部の家族が不動産を取得する場合は、代償金を負担できるかどうかも含めて話し合うことをおすすめします。
財産をどのように相続させたいか、考えがまとまっているのであれば、あらかじめ遺言書を作成してもよいでしょう。
ただし、遺言書の内容が不明確だと、遺言書がトラブルの原因となってしまうかもしれません。不動産も含め、どのような財産があるか正しく把握したうえで、「どの財産を」「誰に」「どの程度」相続させるのかといった点を、明確に記載することが重要です。
また、被相続人の配偶者や子ども、父母（祖父母）など一定の相続人には、財産を相続できる最低限の取り分（遺留分）が認められています。また、兄弟姉妹には遺留分がありません。
そのため、遺留分を超える財産を特定の人に相続させる内容の遺言書もトラブルの原因となりがちです。特定の人に不動産を譲るのであれば、他の相続人の遺留分を侵害することがないよう、不動産以外に十分な財産があるか確認しましょう。
贈与や売却などによって不動産を生前に整理しておけば、相続時に分け合う必要がなくなるため、不動産を巡る相続トラブルを回避できるかもしれません。
たとえば、特定の人に不動産を譲りたい一方、他の財産については基本的に相続人同士の判断に任せたいような場合、生前贈与を検討してもよいでしょう。
ただし、不動産の贈与によって、相続では不要な税金や費用が発生したり、特例が利用できなくなったりするなど、かえって負担が大きくなる可能性もあるため注意が必要です。また、一部の相続人だけが生前贈与を受けると、他の相続人にとって不公平となってしまい、結局は相続発生後にトラブルとなるかもしれません。
そのため、生前贈与を行うかどうかについては、慎重な判断が求められます。
また、不動産の取得を希望する人がいないような場合は、売却を検討してもよいでしょう。現金にしておくことで、相続人同士で分け合い方を決めやすくなるほか、不要な不動産を管理する負担をかけることもなくなります。
ただし、売却には費用がかかるほか、税金が発生する場合もあるため、手続きを進める前に確認しておきましょう。
不動産が財産に含まれる相続は、「誰が不動産を取得するか」だけでなく、不動産の分割方法や評価方法、代償金の負担や売却時の手続きについてなど、数多くの事項を検討することが求められます。また、不動産の相続にかかる登記や税金に関する問題も、視野に入れなければなりません。
もし、相続人同士の話し合いが難しければ、弁護士に相談し、対応を依頼してもよいでしょう。ただし、弁護士であれば誰に任せてもよいわけではなく、複雑な相続問題に適切な対応が可能な弁護士へ相談することをおすすめします。
弁護士法人プロテクトスタンスには、相続問題に豊富な実績を有し、交渉はもちろん、調停や審判といった裁判所での手続きにも精通する弁護士が在籍。「少しでも有利な条件で財産を取得したい」「家族との関係を大切にしたい」「できる限り早く手続きを終えたい」など、ご希望を踏まえながら納得していただける解決を目指します。
また、士業の総合リーガルグループとして、グループ内の司法書士や税理士と密接に連携しているため、登記や税金に関するお悩みも、異なる窓口に相談する手間がかかりません。不動産相続トラブルの解決だけでなく、その先にある登記や税務まで見据えたワンストップサービスを受けられます。
相続発生後のトラブル解決以外にも、遺言書や成年後見制度などの活用から、相続税の節税対策まで、幅広い生前対策のご提案も可能です。
すでに相続問題でお困りの方だけでなく、将来的なトラブルにご不安な方や、大切な財産を安心してご家族に譲りたいとお考えの方も、まずはご相談ください。
