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売掛金などが約定通りに支払われない場合に債権回収を行うのですが、相手が資金繰りに窮してキャッシュを持っていない場合はどうするのでしょうか。もし、相手が不動産を所有している場合は、その不動産を換価することで、債権を回収することができます。
相手の不動産を担保にする抵当権や根抵当権を設定していた場合は、担保にしている不動産を競売にかけたり、賃料など不動産からの収益を代わりに回収したりする方法があります。しかし、相手の不動産に何ら担保権を設定していない場合は、どうするのでしょうか。今回のコラムのテーマは、強制執行の1つである不動産執行について弁護士がわかりやすく解説します。
強制執行の手続きは、主に動産への強制執行・債権への強制執行・不動産への強制執行の3つに分類されます。不動産への強制執行とは、裁判で勝訴判決を得たり、相手との間で裁判上の和解が成立したにもかかわらず、返済期限通りに支払われない場合において、裁判所が相手の不動産を差し押えて、債権者に債権を回収させる手続きです。
強制執行の手続きに入る準備として、「債務名義（さいむめいぎ）」を取得し、「執行文（しっこうぶん）の付与」を受け、「送達証明書」を取得することが必要になります。
債務名義とは、強制執行により実現される請求権の存在および範囲を示したもので、強制執行の基礎となる公の文書のことです。代表的なものとして、確定判決・仮執行宣言付支払督促・和解調書などがあげられます。
執行文の付与とは、債務名義の末尾に、強制執行を認める文書である執行文を付けてもらうことをいいます。
送達証明書とは、債務名義正本が債務者（相手方）に間違いなく届いている状態にあることを証明する文書のことです。
まずは、相手の不動産の所在地を管轄する地方裁判所に不動産強制競売申立を行います。裁判所は職権で相手の不動産を差し押さえ、競売開始決定を行い、同時に債務者および不動産の所有者に競売開始決定正本が送達されます。
そして、不動産鑑定士などによる評価にもとづいて裁判所が売却基準価額を決定します。この際、競売しても債権の回収見込みがないような場合は、原則として競売は取り消されてしまいます。その後、裁判所が売却方法を指定したうえで、公告されます。公告の主な方法は、インターネット上のサイトでの掲載です。
通常の売却方法は期間入札であり、裁判所が指定した一定の期間内に入札を行い、別に開札期日を設けて開札し、最高の価額で買い受けの申し出をした人に売却されます。
その後、売却代金から裁判所費用が差引かれ、その残額を回収することができます。ただし、不動産から債権を回収する人が複数いた場合は、抵当権などにもとづき優先順位が定められて、その順位に従って配当されます。
不動産執行の費用としては、手数料として「収入印紙代」が4,000円ほど掛かります。そして、「予納金」も必要となります。予納金とは、不動産執行を申し立てたときに、裁判所から設定されて支払うものであり、競売手続に必要となる費用(現況調査手数料、評価料、売却手数料など)です。たとえば、東京地裁に申し立てると、請求する債権額が2,000万円以下の場合、60万円以上を予納金として納めることが必要になります。
また、「登録免許税」として、確定請求債権額の1,000分の１の費用が必要になります。その他、送達用の郵便切手代なども必要になります。
以上の一連の手続きは、一般の方でも行うことができますが、弁護士に依頼した方が、より有利に不動産執行の手続きを進められたり、他に有効な債権回収の方法をご提案することができます。
不動産執行を弁護士に依頼するメリットは、戦略的なプランを提供することができるということです。不動産執行にいたるまで、様々な手続きや交渉が必要になり、それらを法律の専門家である弁護士が代行することで、債権を回収する可能性が格段に上がります。そして、面倒な手続きを一括して弁護士に任せられるので、債権回収にとって何よりも大切なスピードを速め、精神的な負担も軽減することができます。
さらに、この不動産執行は、裁判所が相手の不動産を競売にかけることで、確実な債権の回収に繋がりますが、同時にデメリットもあります。手続きが完了するまで、1年以上かかることがほとんどですし、競売で不動産を売却すると、不動産を普通に売却する場合の６～７割の価格になってしまいます。
より多く債権を回収するには、やはり相手の不動産が高く売れる方が望ましいので、 任意売却などの他の様々なプランをご提案することも可能です。ただし、事案によっては有効な債権回収の戦略は大きく異なってきます。まずは、経験豊富な弁護士に相談することをオススメします。
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